Boliglån som selvstendig næringsdrivende: hvilket tall banken bruker

Utgangspunktet

Feilen nesten alle gjør

Du fakturerer 1,2 millioner i året. Fem ganger det er seks millioner. Da kan du vel låne seks millioner?

Nei. Omsetningen alene er ikke inntektsgrunnlaget.

Dette er den vanligste misforståelsen blant selvstendig næringsdrivende som søker boliglån, og den fører til at folk søker på feil beløp, får avslag, og tror det handler om ansettelsesformen. Det gjør det som regel ikke. Det handler om hvilket tall som brukes.

Er det jobbformen som er problemet og ikke tallene, står det samlet under lån uten fast jobb.

Definisjonen

Hvilket tall regelverket faktisk peker på

Regelverket for bankenes utlånspraksis er tydelig på dette punktet, og formuleringen er verdt å lese sakte:

Med årsinntekt menes personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag.

To ting følger av det.

Personinntekt er ikke omsetning. Det er heller ikke det samme som overskudd, selv om de to henger tett sammen for et enkeltpersonforetak.

Banken har et alternativ. Den kan bruke alminnelig inntekt i stedet, og alminnelig inntekt omfatter flere typer inntekt enn personinntekt gjør. Hvilken av de to banken legger til grunn, varierer, og det kan bety mye for deg. Det er et rimelig spørsmål å stille rådgiveren rett ut.

Regnestykket

Enkeltpersonforetak: fra omsetning til lånekapasitet

For et enkeltpersonforetak beregnes personinntekten etter det som kalles foretaksmodellen. Den tar utgangspunkt i næringsinntekten, altså overskuddet, og trekker fra en beregnet avkastning på kapitalen som står i foretaket. Det fradraget kalles skjermingsfradrag.

Personinntekt er altså ikke det samme som overskudd. Hvor stor forskjellen blir, avhenger av hvor mye kapital som er bundet opp i virksomheten. Har du store driftsmidler, varelager eller eiendom i foretaket, blir skjermingsfradraget merkbart. Driver du som konsulent eller frilanser med lite kapital, blir det som regel lite, og da ligger personinntekten nærmere overskuddet.

Beregningen påvirkes også av flere andre forhold, blant annet fremført negativ personinntekt fra tidligere år. Det nøyaktige tallet står i skattemeldingen din, og det er det tallet du skal bruke, ikke et anslag.

Et forenklet eksempel, der skjermingsfradraget er lite:

Hadde omsetningen vært grunnlaget, ville taket ligget på 6 millioner. Forskjellen er 2 250 000 kroner.

Tallene over er et regneeksempel, ikke en fasit for din sak. Har foretaket ditt mye kapital, blir personinntekten lavere enn overskuddet, og taket lavere enn her.

Andre selskapsformer

Aksjeselskap: lønn teller, utbytte er en annen sak

Driver du gjennom et aksjeselskap, er bildet et annet, og det er verdt å kjenne før du planlegger uttaket ditt.

Lønnen du tar ut av selskapet er personinntekt. Den teller på lik linje med lønn fra en hvilken som helst arbeidsgiver.

Utbytte er ikke personinntekt. Det er kapitalinntekt. Bruker banken personinntekt som grunnlag, teller ikke utbyttet ditt. Bruker den alminnelig inntekt i stedet, kan det telle.

Dette er en reell felle. Mange tar lav lønn og høyt utbytte fordi det er skattemessig gunstig, og oppdager først i banken at lånekapasiteten er beregnet av lønnen alene.

Planlegger du boligkjøp om et par år, er dette verdt å ta med i vurderingen av hvordan du tar ut penger nå. Skattereglene og lånereglene trekker i hver sin retning her.

Konsekvensen

Fradrag kan koste fem ganger i lånekapasitet

Her er den mekanikken som overrasker flest.

Fradrag reduserer overskuddet. Overskuddet er grunnlaget for personinntekten. Personinntekten ganges med fem for å finne gjeldstaket ditt.

Altså: hver krone du fører til fradrag, kan senke lånekapasiteten din med opptil fem kroner. Forutsetningen er at fradraget faktisk reduserer den beregnede personinntekten tilsvarende.

Tilbake til eksempelet over. Fører du 100 000 kroner mer i fradrag, ser det slik ut:

Dette er ikke en oppfordring til å la være å føre lovlige fradrag. Det er en opplysning om at skatteoptimalisering og lånekapasitet trekker i hver sin retning, og at du bør vite det før du planlegger et boligkjøp.

Skal du søke om et år eller to, er det verdt å snakke med regnskapsføreren din om hvilken av de to som betyr mest for deg akkurat nå.

Mindre kjent

Skattefri inntekt kan telle med

Dette står i regelverket, og nesten ingen vet det.

Skattefri inntekt kan likevel regnes med, forutsatt at den er dokumenterbar og stabil over tid.

Det er to vilkår, og begge må være oppfylt. Barnetrygd er et typisk eksempel: den er skattefri, den er fast, og den er enkel å dokumentere. Leieinntekt som er skattefri fordi du leier ut en del av boligen du selv bor i, kan være et annet, forutsatt at den faktisk har vært der over tid og kan vises fram.

Ikke all skattefri inntekt teller. En engangsutbetaling er ikke stabil. En inntekt du ikke kan dokumentere, er ikke dokumenterbar. Og det er banken som vurderer om vilkårene er oppfylt, ikke du.

Poenget er at åpningen finnes. Har du en fast, dokumenterbar inntekt som ikke dukker opp i personinntekten, er den ikke automatisk utelukket. Spør konkret, for det er en forskjell på at banken sier nei fordi tallet ikke teller, og at den sier nei fordi ingen tok det opp.

Praktisk

Hva du gjør før du søker

Fem steg, i denne rekkefølgen.

1. Finn personinntekten din, ikke omsetningen. Den står i skattemeldingen.
2. Gang den med fem. Det er taket for samlet gjeld, som hovedregel.
3. Trekk fra gjelden du allerede har. Alt teller: boliglån, billån, studielån, forbrukslån og hele kredittrammen på kortene dine, også den delen du aldri bruker. Se kredittrammen du ikke bruker, teller som gjeld.
4. Se på flere år. Banken ser som regel på de siste to til tre. Er ett år svakt og resten gode, er det verdt å forklare hvorfor.
5. Spør hvilket grunnlag banken bruker, personinntekt eller alminnelig inntekt, og om skattefri inntekt kan tas med.

Er tallet lavere enn du håpet, er det bedre å vite det nå enn etter et avslag. Et avslag koster deg tid, og det gir sjelden en forklaring du kan bruke til noe.

Når det er aktuelt

Når sikkerhet i bolig endrer bildet

Femgangeren er hovedregelen, og den gjelder alle banker. Men den er ikke absolutt: bankene har en fleksibilitetskvote, og kan hvert kvartal innvilge en viss andel lån som ikke oppfyller ett eller flere av kravene, når helheten er forsvarlig. Se bankene kan si ja selv om tallene sier nei.

Det som varierer, er hvordan inntekten vurderes. Datatilsynet bruker lånesøknaden på nett som sitt eget eksempel på en avgjørelse som treffes automatisk: nettstedet avgjør søknaden der og da, uten at et menneske har sett på den. Blir saken din avgjort på den måten, er det feltene i modellen som avgjør, og en næringsinntekt som svinger fra år til år har ingen selvsagt plass der.

En spesialbank gjør en manuell vurdering med vekt på betalingsevnen fremover, og der kan et ujevnt inntektsbilde bli lest som helhet i stedet for som et avvik.

Det hjelper hvis problemet er hvordan inntekten ser ut. Det hjelper ikke hvis problemet er hvor stor den er. Se lån etter avslag for de vanligste grunnene til nei.

Har du allerede fått avslag i vanlig bank og eier bolig med ledig verdi, er saken din verdt å se på.

Kort oppsummert

• Banken bruker personinntekt. Omsetning alene er ikke inntektsgrunnlaget
• For et enkeltpersonforetak beregnes personinntekten av overskuddet, med fradrag for kapitalavkastning. Det nøyaktige tallet står i skattemeldingen
• Lønn fra eget aksjeselskap er personinntekt. Utbytte er det ikke
• Banken kan bruke alminnelig inntekt som alternativ. Spør hvilket grunnlag som legges til grunn
• Samlet gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger årsinntekt
• Fradrag som reduserer personinntekten, kan senke lånekapasiteten med opptil fem ganger beløpet
• Femgangeren er en hovedregel. Bankene kan avvike innenfor fleksibilitetskvoten
• Skattefri inntekt som er både dokumenterbar og stabil kan telle med, for eksempel barnetrygd. Ikke all skattefri inntekt gjør det

Ofte stilte spørsmål

Kilder

• Lovdata, utlånsforskriften (forskrift 9. desember 2020 nr. 2648). At samlet gjeld ikke skal overstige fem ganger årsinntekt, at årsinntekt betyr personinntekt slik den er definert i skatteloven eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag, og at skattefri inntekt kan medregnes når den er dokumenterbar og stabil over tid.
• Lovdata, skatteloven. At det skal beregnes personinntekt for eier av enkeltpersonforetak.
• Skatteetaten, Skatte-ABC om enkeltpersonforetak og beregnet personinntekt. Foretaksmodellen.
• Regjeringen.no. At foretaksmodellen fastsetter beregnet personinntekt til næringsinntekten utover risikofri avkastning på kapitalen i foretaket, altså skjermingsfradraget.
• Datatilsynet, om rettigheter ved automatiserte avgjørelser. At en lånesøknad avgjort på nett er en automatisert avgjørelse.