Refinansiering med pant i bolig

Banken tar sikkerhet i boligen din for et nytt lån, og bruker lånet til å gjøre opp forbrukslån, kredittkort og inkassokrav direkte til kreditorene. Fordi banken har pant, kan den ta lavere rente enn på usikret gjeld, og den kan vurdere deg selv om du har en betalingsanmerkning. Du sitter igjen med ett lån, én rente og én månedlig betaling.

«Pant i bolig» og «sikkerhet i bolig» er to ord for det samme: sikkerheten er det banken får, pantet er den tinglyste retten som gir banken dekning hvis lånet ikke betales. Samme grep brukes til å samle dyr usikret gjeld, til å gjøre opp inkasso, og i produktet som heter omstartslån når historikken ikke er ren.

Det lønner seg når gjelden du samler har vesentlig høyere rente enn det nye lånet, og du klarer terminene gjennom hele løpetiden. Forbrukslån og kredittkort ligger langt over rentenivået på lån med pant. Det lønner seg ikke når gjelden er liten og billig fra før, eller når du strekker lånet så langt at totalkostnaden blir høyere enn den var.

Samme regnestykke gjelder billån eller rammelån du vurderer å bake inn i boliglånet: lavere rente per år, men flere år å betale den i. Lavere månedsbeløp er ikke det samme som lavere totalkostnad. Regnestykket steg for steg står i samle gjeld: lønner det seg? og hva lang løpetid faktisk koster.

Alle lån med pant i boligen kan som hovedregel ikke overstige 90 prosent av boligens verdi, og samlet gjeld kan som hovedregel ikke overstige fem ganger årsinntekt. Det du kan låne, er den ledige verdien: boligens verdi minus det du allerede har i pantelån. I praksis lander du ofte rundt 85 prosent, fordi etableringsgebyret også skal få plass innenfor pantet.

Ja. Eier du ikke bolig selv, kan en forelder, ektefelle eller samboer stille sin bolig som sikkerhet for lånet ditt. Det kalles realkausjon: banken tar pant i deres bolig, og personen blir medlåntaker eller kausjonist. Fritidsbolig og annen fast eiendom kan også brukes som tilleggssikkerhet hos enkelte banker, ofte med lavere belåningsgrad.

Det er en stor beslutning for den som stiller sikkerhet, fordi det er deres bolig som står i spill hvis lånet ikke betales. Hva det innebærer, og hva banken vurderer hos kausjonisten, står i stille sikkerhet for andre.

Ikke som kontanter, men ledig verdi i en bolig kan brukes som sikkerhet i stedet for egenkapital. Banken tar da pant i boligen for den delen egenkapitalen skulle dekket. Det gjelder både din egen bolig og en bolig noen andre stiller for deg. Regnestykket er det samme som ved refinansiering: alle lån med pant må holde seg innenfor 90 prosent av verdien.

Ledig verdi og egenkapital er ikke det samme. Egenkapital er det du la på bordet da du kjøpte; ledig verdi er hvor mye låneplass som er igjen i boligen i dag. Forskjellen er forklart i ledig sikkerhet i bolig.

De vanligste grunnene er fire tall: for lite ledig verdi i boligen (over 90 prosent belåning), samlet gjeld over fem ganger årsinntekt, at du ikke tåler bankens rentetest på 3 prosentpoeng med minst 7 prosent lagt til grunn, eller for lav dokumentert inntekt. Betalingsanmerkning alene er sjelden grunnen hos spesialbank, men er det som regel i ordinær bank.

Husk at kredittrammer teller som gjeld selv om de ikke er brukt: se kredittrammen du ikke bruker, teller som gjeld. De fire tallene banken regnet på, og hva du kan gjøre med hvert av dem, står i lån etter avslag og avslag på boliglån: de fire tallene.

Har verken du eller noen nær deg en bolig å stille som sikkerhet, er ikke dette veien, og det sier vi ærlig. Refinansiering uten sikkerhet løser sjelden dyr gjeld på egen hånd, og gis ikke med aktiv betalingsanmerkning. Det finnes gratis hjelp som ikke krever lån: NAV økonomi- og gjeldsrådgivning (55 55 33 39 / 800GJELD), gjeldsordning via namsmannen, og oversikt over kravene dine hos slette-anmerkning.no.