Hvilket brev har du fått? Tvangssalg steg for steg

Les dette først

Det viktigste først

Domstolene skriver det selv, og det er verdt å lese to ganger:

På alle stadier i et tvangssalg, helt frem til retten har stadfestet et bud, kan den saksøkte gjøre opp kravet fra saksøkeren. Da avsluttes saken.

Det betyr at datoen i brevet ditt sjelden er den siste datoen. Den er en frist i et løp som har flere stadier igjen.

Det betyr ikke at tid ikke spiller noen rolle. Kostnadene vokser for hvert stadium, og de legges til kravet. Jo tidligere noe skjer, desto mindre er beløpet som må gjøres opp.

Men det finnes tid. Nesten alltid mer enn det føles som når konvolutten ligger på bordet.

Stadium 1

Varsel fra kreditor

Hva du har fått: et brev fra banken, inkassoselskapet eller en annen kreditor. Det står at tvangssalg vil bli begjært hvis kravet ikke gjøres opp.

Hvem har sendt det: kreditor selv. Ingen domstol er involvert ennå.

Fristen: kreditor må vente minst to uker fra varselet er sendt før begjæringen kan settes fram for tingretten. Varselet må følge med når begjæringen sendes inn.

Hva som gjelder her: dette er det billigste stedet å være. Ingen rettsgebyrer har påløpt, ingen medhjelper er oppnevnt, ingenting er tinglyst.

Er det praktisk mulig å gjøre opp eller å avtale noe med kreditor nå, sparer du både kostnader og et halvår med usikkerhet.

Stadium 2

Begjæringen er forkynt

Hva du har fått: begjæringen om tvangssalg, forkynt for deg. Saken ligger nå hos tingretten der boligen ligger.

Fristen: du har én måned fra forkynnelsen til å uttale deg eller gjøre opp kravet.

Dette er den viktigste fristen i hele saken. Ikke fordi den er den siste, men fordi den er den siste der du fortsatt har mange valg åpne samtidig.

I løpet av måneden kan du:

• Kontrollere kravet. Stemmer beløpet? Er noe allerede betalt? Er det tatt med kostnader du mener ikke hører hjemme?
• Fremme innsigelser skriftlig til retten hvis du mener noe er feil.
• Gjøre opp kravet. Da heves saken.
• Bli enig med kreditor om en betalingsavtale. Blir dere enige, kan saksøkeren be tingretten om utsettelse.
• Be om erstatningsbolig, hvis salget kan gjøre at du mister boligen din. Se eget avsnitt under. Denne må fremmes innen fristen.

Kommer det innsigelser, kan begge parter få mer tid til å uttale seg.

Stadium 3

Retten har besluttet salg

Hva du har fått: en beslutning fra tingretten om at tvangssalg skal gjennomføres. Beslutningen tinglyses.

Hva som skjer nå: retten oppnevner en medhjelper, som regel en eiendomsmegler eller advokat. Medhjelperen tar kontakt med deg og gjennomfører salget omtrent som et vanlig boligsalg, med takst, annonse og visninger.

Hva du fortsatt kan gjøre: så lenge tvangssalget ikke er gjennomført, kan du selge eiendommen selv. Partene bør da be tingretten om å utsette saken.

Et frivillig salg gir som regel høyere pris enn et tvangssalg. Blir det noe igjen etter at alle heftelser er dekket, er det ditt. Jo høyere prisen er, desto mer blir det igjen.

Og kravet kan fortsatt gjøres opp. Skjer det, avsluttes saken.

Stadium 4

Bud og stadfestelse

Hva som skjer: medhjelperen mottar bud. Saksøkeren ber tingretten stadfeste det budet som skal aksepteres. Retten stadfester ved kjennelse.

Dette er sluttpunktet. Frem til retten har stadfestet et bud, kan kravet gjøres opp og saken avsluttes. Etter stadfestelsen er den avgjort.

Kjøpesummen fordeles deretter etter prioritet. Kostnadene ved gjennomføringen dekkes først, deretter panthavere og andre rettighetshavere i rekkefølge. Det som eventuelt blir til overs, går til deg.

En rett de færreste kjenner

Retten til erstatningsbolig

Dette står i loven, og det skal du gjøres oppmerksom på.

Kan tvangssalget føre til at du mister retten til nødvendig bolig for deg og familien din, skal du opplyses om reglene om erstatningsbolig i dekningsloven. Og du skal opplyses om at en begjæring om erstatningsbolig må settes fram innen fristen.

Det er den samme énmånedsfristen som gjelder for å uttale deg om begjæringen.

Regelen finnes fordi lovgiver har ment at et tvangssalg ikke skal gjøre en familie bostedsløs uten videre. Har du barn i husstanden eller ingen realistisk mulighet til å skaffe et annet sted å bo, er dette verdt å ta opp innen fristen.

Er du usikker på hva som gjelder i din sak, ta kontakt med NAV økonomi- og gjeldsrådgivning på 55 55 33 39. Det er gratis, og de kan hjelpe deg å forstå hva som står i brevet.

Utveiene

Hva som faktisk stopper et tvangssalg

Det finnes fire, og de kan kombineres.

Kravet gjøres opp. Da heves saken. Dette virker på alle stadier frem til stadfestelse.

Betalingsavtale med kreditor. Blir dere enige, kan saksøkeren be om utsettelse eller trekke begjæringen. Ta kontakt tidlig, ikke sent.

Frivillig salg. Så lenge salget ikke er gjennomført, kan du selge selv. Partene bør be retten om utsettelse mens det pågår. Gir som regel høyere pris. Se selge selv eller tvangssalg.

Refinansiering med pant i bolig. Kravene gjøres opp med et nytt lån, og saken faller bort. Dette er en variant av den første: det er kravet som gjøres opp, bare med lånte penger i stedet for oppsparte. Det er dette spesialbankene brukes til.

Hvilken som passer avhenger av tre ting: hvor mye ledig verdi det er i boligen, om inntekten bærer et nytt lån, og hvor langt saken har kommet.

Når det er aktuelt

Når refinansiering er veien

Dette er saken vi kan hjelpe med, og vi skal være tydelige på hva den forutsetter.

Et lån med pant i bolig kan brukes til å gjøre opp kravene som ligger bak tvangssalget. Når kravene er betalt, faller grunnlaget for saken bort. Det er den ene løsningen som lar deg bli boende.

Tre ting må være på plass:

1. Det må være ledig verdi i boligen. Er samlet pantegjeld større enn boligens verdi, finnes ikke denne veien. Se er gjelden større enn boligen er verdt.
2. Inntekten må bære det nye lånet. Ikke bare i dag, men gjennom nedbetalingstiden.
3. Det må være tid igjen. En sak tar dager til uker, ikke timer. Boligen skal verdivurderes og pantet skal tinglyses før pengene går ut.

Det siste punktet er grunnen til at det er verdt å undersøke tidlig, selv om du ikke er sikker. Et nei koster deg ingenting. Et ja som kommer for sent, koster alt.

Går det ikke, sier vi det rett ut. Da er NAV økonomi- og gjeldsrådgivning på 55 55 33 39 og gjeldsordning gjennom namsmannen de reelle veiene, og begge er gratis. Se gjeldsordning.

Kort oppsummert

• Frem til retten har stadfestet et bud, kan kravet gjøres opp og saken avsluttes
• Varselet fra kreditor kommer minst to uker før begjæringen kan sendes
• Er begjæringen forkynt, har du én måned på å uttale deg eller gjøre opp
• Blir dere enige om en betalingsavtale, kan saksøkeren be om utsettelse
• Er salget besluttet, kan du fortsatt selge selv. Be retten om utsettelse
• Kan du miste nødvendig bolig, skal du opplyses om reglene om erstatningsbolig. Begjæringen må settes fram innen fristen
• Kostnadene vokser for hvert stadium. Tidlig er alltid billigere enn sent

Ofte stilte spørsmål

Kilder

• Domstol.no, om tvangssalg av en eiendom. Énmånedsfristen for å protestere, at saksøkte kan selge selv så lenge salget ikke er gjennomført, at partene kan be om utsettelse ved betalingsavtale, og at kravet kan gjøres opp på alle stadier frem til stadfestelse.
• Domstol.no, om å begjære tvangssalg. At varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven må være eldre enn to uker når begjæringen sendes inn.
• Lovdata, tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. At begjæringen settes fram for tingretten der eiendommen ligger, og at saksøkte skal gjøres oppmerksom på reglene om erstatningsbolig i dekningsloven når retten til nødvendig bolig kan gå tapt.
• NAV, økonomi- og gjeldsrådgivning.