Er gjelden større enn boligen er verdt?

Grunnleggende

To grenser, ikke én

Et nedbetalingslån med pant i bolig kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. Det er grensen for om et nytt lån i det hele tatt er mulig.

Under vann er noe annet. Det betyr at det du skylder med pant i boligen, er mer enn boligen er verdt. Da er egenkapitalen din negativ.

Mellom de to tallene ligger et bånd på ti prosentpoeng. Der eier du fortsatt en del av boligen din, ofte flere hundre tusen kroner, men banken kan ikke gi deg et nytt lån mot den. Det oppleves som det samme. Det er det ikke.

Tallene

Regn det ut på riktig grunnlag

Tre tall, og de skal være riktige.

Boligens verdi i dag. Ikke det du betalte. Ikke prisantydningen på en nabobolig. Det banken vil legge til grunn, som er en forsiktig vurdering og gjerne lavere enn en megler ville sagt.

Alt du har med pant i boligen. Boliglånet, eventuelt et lån nummer to, og andelen din av fellesgjelden hvis du bor i borettslag.

Belåningsgraden. Pantegjeld delt på verdi.

Eksempel. En bolig som ble kjøpt for 3 200 000 kroner, og som i dag vurderes til 3 000 000. Lånet er nedbetalt til 2 750 000.

Personen ligger over 90 prosent og får ikke et nytt lån med pant. Men gjelden er 250 000 kroner lavere enn verdien. Hun er ikke under vann.

Grensen på 90 prosent ligger på 2 700 000 kroner. Avstanden ned dit er 50 000 kroner. Det er ofte mindre enn folk tror, og det endrer hva som er verdt å forsøke.

Feilkildene

De tre vanligste regnefeilene

Dette er grunnen til at mange tror de er under vann uten å være det.

Kjøpesummen brukes i stedet for dagens verdi. Har boligen steget siden du kjøpte, undervurderer du egenkapitalen din. Har den falt, overvurderer du den. Begge deler gir feil svar.

Hele fellesgjelden trekkes fra verdien. Bor du i borettslag, legges andelen din av fellesgjelden til boligverdien før prosenten regnes, og trekkes deretter fra på lånesiden. Nettoeffekten er rundt en tiendedel av fellesgjelden, ikke hele. Regnestykket står under ledig sikkerhet i bolig.

Usikret gjeld legges inn i belåningsgraden. Kredittkort og forbrukslån har ikke pant i boligen. De teller når banken vurderer om du kan betjene et lån, men de er ikke med i belåningsgraden.

Konsekvensen

Hva som faktisk blokkeres

Ligger du over 90 prosent, er det én bestemt ting som er stengt: et større nedbetalingslån med pant i boligen. Grensen er den samme for alle banker i Norge, også spesialbankene, og den kan ikke forhandles bort.

Legg merke til hva grensen gjelder. Den er knyttet til lån med pant i boligen, ikke til alt banken kan gjøre. Det er en viktig forskjell, og den åpner to dører som de fleste ikke vet om. Se neste avsnitt.

Det som ikke skjer: banken sier ikke opp boliglånet ditt fordi boligen har falt i verdi. Betaler du som avtalt, løper lånet videre. Verdifall alene er normalt ikke misligholdsgrunn. Er du usikker, står vilkårene i låneavtalen din.

Mindre kjent

To dører over 90 prosent

Begge finnes. Begge har strengere krav enn et vanlig lån med pant. Og begge løser det samme problemet, som er sikkerheten, ikke noe annet.

Dør 1: usikret lån i kombinasjon med pantelånet

Grensen på 90 prosent gjelder lån med pant i boligen. Et usikret lån er et annet produkt, og faller inn under andre regler.

Noen spesialbanker gir derfor et usikret lån i tillegg til pantelånet, slik at summen dekker mer enn 90 prosent av boligverdien. Kraft Bank oppgir på sine egne sider at de kun tilbyr usikrede lån i kombinasjon med lån med sikkerhet i bolig, og bare når økonomien tillater det. Praksis varierer mellom bankene, og noen tilbyr det ikke i det hele tatt. Oversikt over hvem som gjør hva finner du under spesialbankene.

Prisen for den døren er tydelig. Et usikret lån skal nedbetales over kort tid, normalt fem år, og har høyere rente enn den delen som har pant. Månedsbeløpet blir merkbart høyere enn om alt hadde ligget i pantelånet. Derfor kreves det en sterkere økonomi, ikke en svakere.

Dør 2: noen andre stiller sikkerhet

Regelverket åpner for at boligens verdi kan suppleres med betryggende tilleggssikkerhet, som pant i annen fast eiendom eller kausjon. I praksis betyr det som regel at en forelder, ektefelle eller samboer stiller sin egen bolig.

Det som overrasker mange: banken må da vurdere økonomien til den som hjelper, ikke bare din. Vedkommende binder en del av sin egen boligverdi, og det påvirker hva han eller hun selv kan låne senere. Det er derfor kravene er strengere, ikke løsere, når noen andre trer inn.

Hva det innebærer for den som stiller, står under stille sikkerhet for andre. Det bør leses av begge parter før noe signeres.

Det ingen av dørene gjør

Dette er det viktigste avsnittet på hele siden.

Ingen av dem fjerner taket på fem ganger inntekt, og ingen av dem fjerner kravet om at du skal tåle en renteøkning. De løser bare sikkerheten. Er det inntekten din som ikke bærer gjelden, hjelper verken et usikret tillegg eller en kausjonist, og da er svaret fortsatt nei.

Med andre ord: dørene finnes for den som har for lite sikkerhet, ikke for den som har for lite inntekt.

Handlingsrommet

Hva som fortsatt går an

Fire ting, i den rekkefølgen de er verdt å prøve.

1. Sjekk om verdien er satt for lavt. Er tallet banken brukte et automatisk anslag, kan en vurdering fra en megler på befaring gi et annet svar. Det er ikke sikkert det hjelper i et fallende marked, men det er raskt å finne ut av.
2. Regn ut avstanden ned til 90 prosent. Er den liten nok til at et halvår med ekstra nedbetaling lukker den, er det en plan.
3. Snakk med banken du allerede har. Avdragsfrihet i en periode eller lengre løpetid krever ikke ledig sikkerhet, og kan gi luft mens du betaler ned.
4. Undersøk de to dørene over. Begge finnes, begge krever sterkere økonomi, og begge er verdt å spørre om før du konkluderer.

Ærlig

Å selge er ikke automatisk løsningen

Dette er den vanligste panikkreaksjonen, og den gjør ofte situasjonen verre.

Selger du med gjeld som overstiger salgssummen, forsvinner ikke differansen. Kjøperen overtar boligen uten heftelser, og det som ikke ble dekket, blir stående som gjeld uten pant. Da har du mistet boligen og sitter igjen med et krav til høyere rente enn boliglånet du hadde.

Klarer du å betjene lånet, er det som regel bedre å bli boende og betale ned. Tiden jobber for deg på to måter samtidig: lånet krymper med hvert avdrag, og verdien er ikke låst til dagens nivå.

Det gjelder ikke hvis du ikke klarer terminene. Da er tidlig salg noe helt annet enn panikksalg, fordi du fortsatt styrer prosessen selv.

Realiteten

Når det faktisk er over

Er gjelden større enn verdien, og inntekten ikke bærer terminene, finnes det ikke et lån som løser det. Da er et nytt lån ikke hjelp, det er en utsettelse med renter på.

Det som finnes:

• NAV økonomi- og gjeldsrådgivning, gratis, på 55 55 33 39 (800GJELD). Start her.
• Gjeldsordning, en lovfestet ordning for deg som varig ikke klarer å betale. Den utelukker ikke nødvendigvis at du beholder boligen, og perioden kan settes lengre når gjelden gjelder pant i bolig. Se gjeldsordning.
• Dialog med banken din, tidlig. De fleste kreditorer vil heller ha en ordning enn et tvangssalg.

Vi sier dette rett ut fordi alternativet er verre. Et lån du ikke kan betjene, kjøper deg noen måneder og koster deg resten.

Kort oppsummert

• 90 prosent er grensen for et nytt lån. 100 prosent er grensen for å være under vann
• Ligger du imellom, eier du fortsatt en del av boligen din
• Bruk dagens forsiktige verdi, ikke kjøpesummen
• Bor du i borettslag, koster fellesgjelden deg rundt en tiendedel av beløpet, ikke hele
• Verdifall alene er normalt ikke grunn til at banken sier opp lånet
• Grensen gjelder lån med pant. Et usikret lån i tillegg, eller sikkerhet fra noen andre, er to dører over den
• Ingen av dørene fjerner taket på fem ganger inntekt eller kravet om å tåle høyere rente
• Å selge fjerner ikke differansen. Den blir stående som gjeld uten pant
• Bærer ikke inntekten terminene, er NAV og gjeldsordning riktig sted å begynne

Ofte stilte spørsmål

Kilder

• Lovdata, utlånsforskriften (forskrift 9. desember 2020 nr. 2648). Maksimal belåningsgrad, og at boligens verdi kan suppleres med betryggende tilleggssikkerhet.
• Regjeringen.no, temaside om utlånsforskriften. Bekrefter at fellesgjeld i borettslag og boligsameier regnes med.
• Lovdata, utlånsforskriften, kapittelet om forbrukslån. Krav til nedbetalingstid på usikrede lån.
• Kraft Bank, egen nettside om refinansiering med sikkerhet i bolig. At banken kun tilbyr usikrede lån i kombinasjon med lån med sikkerhet i bolig, og bare når økonomien tillater det (kontrollert august 2026).
• Lovdata, gjeldsordningsloven. Vilkår og lengden på en gjeldsordning.