Ledig sikkerhet i bolig: hvor mye trenger du?
Ledig sikkerhet avgjør om dyr gjeld kan flyttes inn i boligen. Her får du regnestykket, hva som teller med, og hvorfor gebyret spiser av det du kan flytte.
Gratis og uforpliktende · Du sender en henvendelse, ikke en lånesøknad · Under 2 minutter
Gratis for deg som bruker
Uforpliktende, du forplikter deg ikke til noe
Uavhengig, vi er ikke en bank
Ærlig, du får et svar også når svaret er nei
| Maks lån med pant i bolig | 90 prosent av boligens verdi |
|---|---|
| Rammelån og fleksilån | 60 prosent |
| Fellesgjeld i borettslag | Teller med, koster ca. 10 prosent av beløpet |
| Gjelder fra | 31. desember 2024. Før det var grensen 85 prosent |
Kilde: utlånsforskriften. Sist sjekket august 2026.
Hva betyr ledig sikkerhet?
Ledig sikkerhet er den delen av boligverdien som ikke allerede er pantsatt.
Banken kan ikke låne deg penger mot hele boligverdien. Det skal være en margin igjen. Ledig sikkerhet er det som er igjen når du trekker fra både marginen og lånene du har fra før.
Har du ledig sikkerhet, kan du bruke den til å flytte dyr gjeld inn i et lån med pant i boligen. Har du ingen, finnes det ingen sikret refinansiering, uansett hvor god inntekten din er. Les mer om refinansiering med pant i bolig.
Hvor mye kan du låne med pant i boligen?
Et nedbetalingslån med pant i bolig kan ikke overstige 90 prosent av boligens verdi. Grensen står i utlånsforskriften og gjelder alle banker i Norge.
Har du et rammelån eller fleksilån, altså en kreditt du kan trekke på, er grensen 60 prosent.
Mange nettsider skriver fortsatt 85 prosent. Det var riktig fram til 31. desember 2024. Etter det har grensen vært 90 prosent, og kravet til egenkapital er 10 prosent.
Slik regner du ut din egen ledige sikkerhet
Tre tall, og ett regnestykke.
- Boligens verdi. Bruk det banken vil bruke, ikke prisantydningen på Finn. Banken skal legge en forsiktig vurdering til grunn, og lander ofte lavere enn en megler ville gjort.
- Alt du har med pant i boligen. Boliglån, eventuelt lån nummer to, og fellesgjeld hvis du bor i borettslag.
- Trekk fra. 90 prosent av boligverdien, minus punkt 2.
| Boligens verdi | 3 500 000 kr |
|---|---|
| 90 prosent av dette | 3 150 000 kr |
| Boliglån i dag | 2 400 000 kr |
| Ledig sikkerhet | 750 000 kr |
Tallet er utgangspunktet, ikke svaret. Banken ser også på inntekten din og på hvor mye gjeld du har totalt. Usikker på hva som gjelder for din bolig? Se hvordan en sak vurderes.
Teller fellesgjelden i borettslaget med?
Ja, men ikke slik de fleste tror.
Fellesgjelden er gjeld med pant i boligen, på lik linje med ditt eget lån. Men den regnes også med i verdien. Banken legger sammen det leiligheten er verdt ved salg og din andel av fellesgjelden, og bruker den summen som boligverdi. Deretter trekkes fellesgjelden fra igjen på lånesiden.
Legg merke til at de 90 prosentene regnes av 3 900 000, ikke av 3 500 000.
Hvor mye koster fellesgjelden deg i ledig sikkerhet?
Rundt 10 prosent av fellesgjelden. Ikke hele beløpet.
I eksempelet over har leiligheten 400 000 kroner i fellesgjeld. En enebolig verdt 3 500 000 med samme boliglån ville hatt 750 000 kroner i ledig sikkerhet. Leiligheten har 710 000. Forskjellen er 40 000 kroner, altså en tiendedel av fellesgjelden.
Det er ikke tilfeldig. Fellesgjelden legges til verdien, og du får låne 90 prosent av den. Så trekkes hele fellesgjelden fra. Igjen står de siste 10 prosentene, og det er de som blir borte fra den ledige sikkerheten din.
Har du 800 000 i fellesgjeld, koster det deg rundt 80 000 i ledig sikkerhet. Ikke 800 000.
Mange tror fellesgjelden spiser opp hele handlingsrommet. Det gjør den ikke. Men den skal med i regnestykket, og du bør finne din andel før du regner. Den står i regnskapet fra forretningsføreren, og i salgsoppgaven hvis du har den liggende.
Hvorfor kommer du sjelden helt opp i 90 prosent?
To grunner, og de er ikke det samme.
Banken har sin egen grense. 90 prosent er det loven tillater, ikke det banken må gi. Flere av spesialbankene opererer med en lavere intern grense. Den er bankens eget valg og varierer.
Gebyret skal også få plass. Etableringsgebyret på et lån med pant i bolig ligger vanligvis på mellom 1 og 4 prosent av lånebeløpet. Det gebyret må rommes innenfor det samme pantet.
Har du 750 000 kroner i ledig sikkerhet, kan du altså ikke flytte gjeld for 750 000 kroner. Med et gebyr på 3 prosent går rundt 22 500 kroner til gebyret, og omtrent 727 000 kroner når fram til kreditorene dine.
Det er en av grunnene til at det lønner seg å regne på hva som faktisk blir betalt ned, ikke bare på hvor stort lånet blir.
Hva gjør du hvis du ikke har nok?
Forskriften åpner for at boligens verdi kan suppleres med tilleggssikkerhet. Det kan være pant i en annen eiendom, kausjon eller garanti.
I praksis betyr det som regel at en forelder, ektefelle eller samboer stiller sikkerhet i sin egen bolig for den delen du mangler. Den som stiller sikkerhet tar en reell risiko, og bør få lest avtalen nøye før den signeres.
Har du hverken egen ledig sikkerhet eller noen som kan stille, finnes det ikke sikret refinansiering. Da er det andre veier som gjelder, som gjeldsrådgivning i kommunen eller gjeldsordning gjennom namsmannen.
Gjelder de samme grensene for et omstartslån?
Ikke helt.
Reglene har et unntak for refinansiering. Det er dette unntaket som gjør at en spesialbank kan innvilge et lån til deg selv om du har betalingsanmerkning, og selv om et vanlig boliglån ville blitt avslått.
Unntaket betyr ikke at sikkerhet slutter å telle. Det betyr at banken kan vurdere saken din individuelt i stedet for å måle den mot standardkravene. Sikkerhet i bolig er fortsatt forutsetningen. Uten den finnes ikke produktet.
Hvor høyt den enkelte banken faktisk går, avgjør den selv. Lurer du på selve anmerkningen, finnes det egen informasjon om betalingsanmerkninger.
Kort oppsummert
- Ledig sikkerhet er boligverdien minus alt du har med pant i den
- Grensen er 90 prosent av boligens verdi, ikke 85
- Bor du i borettslag, legges fellesgjelden til verdien og trekkes fra lånet. Den koster deg rundt 10 prosent av beløpet, ikke hele
- Etableringsgebyret må også få plass innenfor pantet
- Mangler du sikkerhet, kan noen andre stille den for deg
Ofte stilte spørsmål
Er ledig sikkerhet det samme som egenkapital?
Teller forbrukslån og kredittkortgjeld med i ledig sikkerhet?
Hva skjer hvis boligen har falt i verdi?
Kan jeg bruke hytta som sikkerhet i tillegg?
Kilder
- Lovdata, utlånsforskriften (forskrift 9. desember 2020 nr. 2648). § 7 om belåningsgrad, § 8 om tilleggssikkerhet.
- Regjeringen.no, temaside om utlånsforskriften. Bekrefter at fellesgjeld i borettslag og boligsameier regnes med.
- Spesialbankenes egne prislister, for etableringsgebyr (kontrollert juli 2026).
Send oss saken din
Vil du vite hva som er mulig i din situasjon, kan du sende oss saken din. Vi går gjennom tallene og sender saken videre til den banken eller rådgiveren som passer for det du står i.
Sjekk saken dinGratis og uforpliktende. Ingen kredittsjekk nå.