Hvor mye gjeld får plass i et omstartslån?

Grensen

Hva er den faktiske grensen?

Et nedbetalingslån med pant i bolig kan etter utlånsforskriften utgjøre inntil 90 prosent av en forsvarlig verdivurdering av boligen. Verdivurderingen kan ikke settes høyere enn markedsverdi. Les mer om hvor mye du kan låne med pant i bolig.

Er lånet i stedet en ren kredittramme, altså en konto du kan trekke på og betale inn på igjen, er grensen 60 prosent. Det er en stor forskjell, og den overrasker mange som allerede har et rammelån på boligen.

Grensen for nedbetalingslån ble hevet fra 85 til 90 prosent med virkning fra 31. desember 2024. Den har altså vært 90 prosent i over halvannet år nå.

Feilen

Hvorfor så mange skriver 85 prosent

Fordi 85 prosent var riktig fram til slutten av 2024, og fordi mange sider ikke er oppdatert siden.

Vi sjekket i august 2026 og fant flere norske nettsteder som fortsatt oppgir 85 prosent som gjeldende grense, noen av dem oppdatert så sent som i april 2026.

Dette er ikke en akademisk detalj. På en bolig verdt tre millioner kroner er forskjellen mellom 85 og 90 prosent 150 000 kroner i hvor mye gjeld som kan få plass. For mange er det hele forskjellen mellom en løsning og et avslag, og noen gir opp uten å søke fordi de har lest feil tall.

Sjekk alltid datoen på siden du leser. Også denne.

Regnegrunnlaget

Alt som har pant i boligen teller med

Grensen gjelder ikke bare det nye lånet. Den gjelder summen av alt som har pant i boligen.

Det betyr at følgende regnes med:

Fellesgjelden er den som oftest kommer overraskende. Bor du i et borettslag med høy fellesgjeld, er en del av boligverdien allerede brukt opp før du har søkt om noe som helst. Se hvordan du regner ut ledig sikkerhet i boligen, og hva som gjelder for utleggspant i bolig.

Usikret gjeld, altså forbrukslån og kredittkort, teller ikke inn i denne grensen. Den teller inn i inntektsgrensen lenger ned.

Regnestykket

Regnestykket ingen viser deg

Her er det som mangler på nesten alle sider om dette: etableringsgebyret skal også dekkes av lånet. Det legges normalt til lånebeløpet i stedet for å betales kontant, og da må det få plass innenfor de 90 prosentene, akkurat som resten.

Etableringsgebyr på omstartslån ligger vanligvis på 1 til 4 prosent av lånebeløpet, avhengig av bank og sak. Se rente og kostnader på omstartslån. I tillegg kommer tinglysing av pantedokumentet, som koster 545 kroner i 2026.

Slik ser det ut på en bolig verdt tre millioner kroner, der 2 500 000 kroner skal gjøres opp:

Gjelden er den samme i alle fire radene. Det som varierer er hva den koster å flytte, og hvor stort lånet dermed må bli. Alle fire går opp innenfor 90 prosent, som her er 2 700 000 kroner.

Legg merke til hvor lånet lander. Med to prosent i etableringsgebyr utgjør det 85,1 prosent av boligverdien. Det er der tallet 85 kommer fra på mange nettsider. Det er ikke regelen, det er hva et vanlig omstartslån ofte ender på når gebyret er regnet med.

Det er dette som gjør at gjelden du får gjort opp aldri kommer helt opp i 90 prosent av boligverdien. Lånet kan gå helt til grensen, men en del av det går til gebyret i stedet for til kreditorene. Vil du prøve med dine egne tall, bruk eierandel-kalkulatoren.

Vippepunktet

Gebyrprosenten avgjør om saken går opp

Så langt kan dette virke som en detalj på noen tusen kroner. Det er det ikke alltid.

Ta en bolig verdt tre millioner kroner, med et boliglån på 2 200 000 kroner og 450 000 kroner i usikret gjeld. Til sammen må det gjøres opp 2 650 545 kroner, tinglysing medregnet.

Samme bolig, samme gjeld, samme person. Med ett prosentpoeng i etableringsgebyr går saken opp. Med to gjør den det ikke.

Etableringsgebyret er derfor ikke bare en kostnad. Det kan avgjøre om saken i det hele tatt lar seg gjøre. Det er en av grunnene til at samme søknad kan få nei ett sted og ja et annet, uten at noe ved økonomien din er forskjellig.

Merk også at hele saken ville falt på 85 prosent. Hadde du lest at grensen var 85, ville du konkludert med at det var håpløst.

Den andre grensen

Inntektstaket er en egen grense

Boligverdien er bare den ene halvdelen. Den andre er inntekten din, og de to henger ikke sammen.

Reglene sier at samlet gjeld normalt ikke skal overstige fem ganger årsinntekt. Samlet gjeld er alt: boliglån, forbrukslån, kredittkort, billån og andre pantelån. Også en ubrukt kredittramme teller som gjeld.

Årsinntekt regnes normalt som personinntekt slik skattereglene definerer den. Det er ikke det samme som brutto årslønn for alle. Er du selvstendig næringsdrivende, eller har du inntekt fra flere kilder, kan tallet banken bruker avvike fra det du selv tenker på som inntekten din.

Begge grensene må gå opp. Har du god plass i boligen men lav inntekt, er det inntekten som stopper saken, og motsatt.

Unntaket

Når banken kan gå utenfor reglene

Reglene er hovedregler, ikke absolutte tak. Bankene har en kvote som lar dem gå utenfor ett eller flere av kravene for en andel av lånene de innvilger hvert kvartal. Den kalles fleksibilitetskvoten.

Kvoten er 10 prosent av kvartalets nye boliglån ellers i landet, og 8 prosent i Oslo.

Det interessante er hvor mye av kvoten som faktisk brukes. Finanstilsynet henter inn tall fra 31 foretak hvert kvartal. I første kvartal 2026 var andelen lån som gikk utenfor kravene 7,2 prosent utenfor Oslo og 6,0 prosent i Oslo, og ingen av foretakene lå over det reglene tillater.

Det betyr at det var ledig kvote. Det betyr ikke at du får bruke den. Kvoten brukes der banken mener betjeningsevnen forsvarer det, og en søknad som ligger langt utenfor både boliggrensen og inntektsgrensen kommer ikke inn under den.

Men det forklarer hvorfor noen får ja på saker som ser umulige ut på papiret, og hvorfor det å regne seg selv ut på forhånd sjelden er riktig.

Oppsummert

Kort oppsummert

• Grensen for et nedbetalingslån med pant i bolig er 90 prosent av boligverdien, ikke 85. Den ble hevet 31. desember 2024
• For en ren kredittramme er grensen 60 prosent
• Alt som har pant i boligen teller med, også fellesgjeld i borettslag
• Etableringsgebyret på 1 til 4 prosent må få plass innenfor de samme 90 prosentene, så lånet blir større enn gjelden du skal gjøre opp
• Gebyrprosenten kan avgjøre om saken går opp i det hele tatt, ikke bare hva den koster
• Samlet gjeld skal normalt ikke overstige fem ganger årsinntekt. Denne grensen gjelder i tillegg
• Bankene kan gå utenfor kravene for inntil 10 prosent av kvartalets boliglån, 8 prosent i Oslo

Får gjelden din plass innenfor disse to grensene, er det spesialbanker som gjør denne typen saker. De vurderer ulikt, og de har ulike etableringsgebyrer, som du har sett at kan være avgjørende. Se krav og hvem som kan få omstartslån.

Beskriv situasjonen din, så ser vi på tallene og sender saken videre til den som passer for din situasjon. Går det ikke opp, sier vi det med en gang.

Ofte stilte spørsmål

Kilder

• Finansdepartementet, utlånsforskriften (regjeringen.no). Grensen på 90 prosent for nedbetalingslån og 60 prosent for rammekreditt med pant i bolig, at alle lån med pant i boligen regnes med, inkludert fellesgjeld, og at samlet gjeld normalt ikke skal overstige fem ganger årsinntekt regnet som personinntekt.
• Finanstilsynet, rapportering om utlånsforskriften for første kvartal 2026, publisert mai 2026. Fleksibilitetskvote på 10 prosent, 8 prosent i Oslo, og faktisk bruk på 7,2 og 6,0 prosent blant 31 foretak.
• Finanstilsynet og Store norske leksikon. At grensen ble hevet fra 85 til 90 prosent med virkning fra 31. desember 2024.
• Kartverket, prisliste for tinglysing, oppdatert januar 2026. Tinglysing av pantedokument 545 kroner.
• Spesialbankenes egne prislister, kontrollert august 2026. Etableringsgebyr på 1 til 4 prosent av lånebeløpet.