Utleggspant i bolig: hvem kan slette det?

Begrepet

Hva er et utleggspant?

Et utleggspant er pant i boligen din som en kreditor har fått uten at du har sagt ja til det.

Slik oppstår det: kreditoren ber namsmannen om å inndrive et krav du ikke har betalt. Namsmannen holder en utleggsforretning og bestemmer hva det skal tas pant i. Er det verdi i boligen din, kan pantet legges der.

Deretter sender namsmannen saken til Kartverket, som tinglyser pantet som en heftelse på eiendommen eller borettslagsandelen. Fra da av står det i grunnboken, synlig for alle som slår opp eiendommen.

Kartverket kan ikke overprøve namsmannen. De tinglyser det namsmannen har bestemt.

Er det trekk i lønnen du har fått og ikke pant i boligen, er det noe annet. Se hva er utleggstrekk.

Kjernen

Hvem kan slette det?

Dette er det viktigste å forstå, og det overrasker de fleste.

Du kan ikke slette pantet selv. Hovedregelen er at bare den som har en tinglyst rettighet kan be om å få den slettet. Ved et utleggspant er det kreditoren som er registrert, og kreditoren er ofte representert av et inkassoselskap. Det er disse to, hver for seg eller sammen, som kan slette pantet fra grunnboken.

Plikten oppstår når kravet er borte. Kreditoren eller inkassoselskapet har plikt til å slette pantet når kravet har falt bort. Men plikten utløser ingen automatikk. Noen må faktisk sende meldingen.

Det betyr i praksis at du kan ha betalt hele kravet og likevel ha pantet stående i grunnboken, fordi ingen har meldt fra. Det oppdages ofte først når du søker lån.

Det koster ingenting. Sletting fra grunnboken er gratis. Ingen kan kreve gebyr av deg for å gjøre det.

Har du betalt og pantet fortsatt står, er første skritt å kontakte kreditoren eller inkassoselskapet og be dem sende slettemelding. Mer om hva som kan bli liggende igjen etter et oppgjort krav: anmerkningen er slettet, men banken sier fortsatt nei.

Misforståelsen

Hva gjør femårsregelen egentlig?

Her tar nesten alle feil, og forskjellen er stor.

Har det gått over fem år siden utleggsforretningen ble tinglyst, kan Kartverket slette pantet av eget tiltak. Du kan sende dem en e-post og be om det.

Men les hva Kartverket selv sier om hva sletting betyr:

Det er bare rettsvernet tinglysingen gir som faller bort. Om pengekravet fortsatt består, er ikke noe Kartverket kontrollerer.

Med andre ord: pantet forsvinner fra grunnboken. Gjelden gjør det ikke. Kreditoren kan fortsatt kreve pengene, og kan i noen tilfeller gå til nye skritt.

Det er derfor «bare vent i fem år» er dårlig råd. Du blir kvitt heftelsen på boligen, ikke kravet bak den.

Overraskelsen

Kan det stå på boligen min for andres gjeld?

Ja, det kan skje, og Kartverket sier det rett ut.

De tinglyser utleggspantet slik namsmannen har bestemt, uavhengig av om skyldneren står som tinglyst eier av eiendommen eller ikke.

I praksis betyr det at en ektefelle eller samboer kan oppdage et utleggspant på boligen sin, for gjeld som ikke er deres. Det skjer fordi namsmannen legger til grunn at skyldneren har en eierandel.

Mener du at pantet er tatt i noe du eier alene, er det namsmannen du skal kontakte, ikke Kartverket. Kartverket har ingen myndighet til å overprøve beslutningen.

Du kan klage på namsmannens avgjørelse, og klagen leveres til namsmannen som sender den videre til tingretten. Gjelder klagen hvilken eiendel det er tatt utlegg i, må den fremsettes innen én måned etter at du ble underrettet om utlegget. Andre innsigelser har ikke den fristen.

Er saken uklar, er gratis veiledning fra NAV økonomi- og gjeldsrådgivning på 55 55 33 39 et sted å begynne.

Konsekvensen

Hva skjer hvis kravet ikke blir gjort opp?

Et utleggspant er ikke det samme som et tvangssalg. Det er sikkerheten som gjør et tvangssalg mulig senere.

Blir kravet stående ubetalt, kan kreditoren begjære tvangssalg av boligen. Da går saken til tingretten, og det er en egen prosess med egne frister.

Det viktigste å vite: kravet kan gjøres opp helt frem til retten har stadfestet et bud. Da avsluttes saken. Hele tidslinjen står i hvilket brev har du fått.

Det betyr at et utleggspant ikke er et punktum. Det er et varsel om at kreditoren nå har det som skal til for å gå videre.

Praktisk spørsmål

Kan jeg selge boligen med et utleggspant på?

Ja. Pantet hindrer ikke at du selger.

Men det må gjøres opp av salgssummen. Pantet er tinglyst som en heftelse, og heftelser følger eiendommen til de er innfridd. Kjøperen overtar boligen uten dem, og oppgjøret dekker dem i den rekkefølgen de har prioritet.

Har boligen nok verdi til å dekke boliglånet og utleggspantet, går salget som et vanlig salg. Er det ikke nok verdi, blir det som ikke dekkes stående som gjeld uten pant. Se er gjelden større enn boligen er verdt.

Et frivillig salg gir som regel høyere pris enn et tvangssalg. Vurderer du salg, er det bedre å gjøre det før saken har kommet langt.

Fremgangsmåte

Hva gjør du nå?

Seks steg, i denne rekkefølgen.

1. Slå opp eiendommen din i grunnboken. Du ser hvilke heftelser som står der, hvem som er registrert og når de ble tinglyst. Kartverket har tjenesten Se eiendom.
2. Sjekk datoen. Er det over fem år siden tinglysingen, kan du be Kartverket slette pantet. Husk at kravet består selv om heftelsen forsvinner.
3. Er kravet betalt, kontakt kreditoren eller inkassoselskapet. Det er de som må sende slettemeldingen. Be om skriftlig bekreftelse på at den er sendt.
4. Mener du pantet er feil, klag til namsmannen. Klagen leveres der og sendes videre til tingretten. Det er gratis.
5. Sletter kreditoren likevel ikke, be namsmannen oppheve utlegget. Har du betalt kravet og kreditor ikke sletter, kan du sende namsmannen en begjæring om at utlegget skal oppheves. Da må du dokumentere at kravet er betalt eller falt bort.
6. Er kravet ikke betalt, finn ut hvor mye det er. Beløpet vokser med renter, så tallet i det gamle brevet er sjelden riktig i dag.

Når det er aktuelt

Når kan et nytt lån løse det?

Et lån med pant i boligen kan brukes til å gjøre opp kravet. Er kravet borte, oppstår plikten til å slette pantet, og heftelsen kan fjernes fra grunnboken.

Tre ting må være på plass:

• Det må være nok verdi i boligen. Utleggspantet ligger etter boliglånet i prioritet, så det er det som er igjen som teller
• Inntekten må bære det nye lånet
• Det må være tid igjen. Er det allerede begjært tvangssalg, går det fortsatt an, men det haster mer

Er ett av dem ikke på plass, sier vi det rett ut. Da er NAV økonomi- og gjeldsrådgivning på 55 55 33 39 og gjeldsordning de reelle veiene, og begge er gratis.

Hvordan kravene faktisk gjøres opp ved en refinansiering står i slik gjøres kreditorene opp.

Kort oppsummert

• Et utleggspant er pant i boligen som kreditor har fått uten ditt samtykke
• Bare kreditoren eller inkassoselskapet kan slette det. Du kan ikke
• Plikten til å slette oppstår når kravet har falt bort, men noen må sende meldingen
• Etter fem år kan Kartverket slette pantet. Da forsvinner heftelsen, ikke gjelden
• Pantet kan tinglyses selv om du ikke står som eier
• Du kan selge boligen. Pantet gjøres opp av salgssummen
• Sletting fra grunnboken er gratis

Ofte stilte spørsmål

Kilder

• Kartverket, om å slette utleggsforretninger fra grunnboken. At namsmyndighetene sender utleggsforretningen til tinglysing, at Kartverket ikke kan overprøve beslutningen og tinglyser uavhengig av om skyldneren står som tinglyst eier, at bare saksøkeren eller prosessfullmektigen kan slette pantet, at plikten til å slette oppstår når kravet har falt bort, at Kartverket kan slette av eget tiltak etter fem år, og at det bare er rettsvernet som faller bort ved sletting.
• Kartverket, om å slette fra grunnboken. At sletting er gratis.
• Politiet, om utleggsforretning. Kreditors plikt til å melde sletting, og adgangen til å begjære utlegget opphevet.
• Lovdata, tvangsfullbyrdelsesloven. At klage over valg av utleggsgjenstand ikke kan fremsettes senere enn én måned etter at partene ble underrettet om utlegget.
• Domstol.no, om tvangssalg av en eiendom. At kravet kan gjøres opp frem til retten har stadfestet et bud, og at salgssummen fordeles etter prioritet.
• NAV, økonomi- og gjeldsrådgivning.