Avslag på boliglån: de fire tallene banken regnet på

Utgangspunktet

Avslaget er sjelden personlig

Et avslagsbrev sier som regel lite. Det står at søknaden ikke kunne innvilges etter en samlet vurdering, og så er du like klok.

Men bak den formuleringen ligger som regel en helt konkret grense som ikke ble nådd. Regelverket for bankenes utlånspraksis setter tre tallgrenser som hovedregler for alle banker i Norge. Det fjerde tallet, boligens verdi, setter banken selv.

Du kan regne ut alle fire på et kjøkkenbord. Da vet du hvilket som veltet saken, og om det er noe du faktisk kan gjøre noe med.

En viktig presisering før vi begynner: ingen av grensene er absolutte. Bankene har en fleksibilitetskvote og kan hvert kvartal innvilge en viss andel lån som ikke oppfyller ett eller flere av kravene, når helheten er forsvarlig. Kvoten er begrenset og brukes selektivt, men den finnes. Se bankene kan si ja selv om tallene sier nei.

Tall 1

Belåningsgraden

Grensen: et nedbetalingslån med pant i bolig skal ikke overstige 90 prosent av boligens verdi.

Gjelder du et rammelån, er grensen en annen. Lån uten avdragsplikt, altså rammekreditter med pant i bolig, skal ikke overstige 60 prosent av samme verdi. Søkte du om en fleksilånsordning i stedet for et vanlig nedbetalingslån, er det den grensen som gjelder deg.

Slik regner du: samlet pantegjeld delt på boligens verdi. Alle lån med pant i boligen teller med, også fellesgjeld i borettslag og boligsameier.

Skal du kjøpe, betyr grensen at du trenger minst 10 prosent egenkapital. Eier du allerede, betyr den at det må være ledig verdi igjen.

Ligger du over, er dette den vanskeligste av de fire å komme rundt, fordi den er knyttet til noe fysisk. Mer om hva som skjer da under er gjelden større enn boligen er verdt.

Tall 2

Gjeldsgraden

Grensen: samlet gjeld skal som hovedregel ikke overstige fem ganger årsinntekt.

Hvilken inntekt? Forskriften definerer årsinntekt som personinntekten slik den er definert i skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. For en lønnsmottaker ligger det nær bruttolønnen. For andre kan det være noe annet, og forskjellen kan være stor.

Slik regner du: årsinntekt ganget med fem. Det er taket. Trekk fra all gjeld du har, og det som er igjen er rommet for et nytt lån.

To ting felles flest her.

Alt teller. Boliglån, billån, studielån, forbrukslån og kredittkort. Fra 2023 teller også lån med pant i annet enn bolig, for eksempel bil og båt.

Hele kredittrammen teller, ikke saldoen. Et kort med 100 000 kroner i ramme og null i bruk teller som 100 000 kroner i gjeld. Se kredittrammen du ikke bruker, teller som gjeld.

Har du medlåntaker, regnes inntekten deres samlet.

Er du selvstendig næringsdrivende, er det ikke omsetningen som er grunnlaget. Se boliglån som selvstendig næringsdrivende.

Tall 3

Betjeningsevnen

Grensen: du skal ha nok igjen til normale utgifter til livsopphold selv om renten stiger tre prosentpoeng på hele gjelden din. Banken skal uansett legge til grunn minst syv prosent.

Slik regner du: dette er den vanskeligste å regne selv, fordi banken bruker sine egne satser for livsopphold. Men retningen er tydelig.

Påslaget regnes på samlet gjeld, ikke bare på det nye lånet. Har du dyr usikret gjeld fra før, testes den til sin egen rente pluss tre. Og ubenyttede rammer testes som om de var fullt trukket.

Har du fastrente, regnes det annerledes. Da skal renteøkningen beregnes på grunnlag av beløpet som etter nedbetalingsplanen står utestående når fastrenteperioden løper ut, ikke på dagens saldo. Det er en logisk konsekvens av at renten din uansett ikke kan endre seg før den datoen.

Det er ofte her en søknad ryker uten at søkeren skjønner hvorfor. Tallene ser greie ut i dag, men testen regnes på et nivå du ikke betaler ennå.

Tall 4

Boligens verdi

De tre første tallene står i regelverket. Det fjerde gjør ikke det, og det er derfor det overrasker.

Banken skal legge til grunn et forsvarlig verdigrunnlag som ikke er høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering. Ordet forsiktig er nøkkelen. Banken setter ikke den prisen boligen kunne oppnådd på en god dag. Den setter en pris den kan stå inne for.

Mange banker starter med en automatisk verdivurdering. Den bygger på registerdata og statistikk, og den treffer ikke alltid. Har du pusset opp, eller ligger boligen i et område modellen leser dårlig, kan tallet være for lavt.

Er det verdien som velter belåningsgraden, er dette det raskeste av de fire å gjøre noe med. Se fikk du nei? En fersk e-takst kan endre svaret.

Tallene

Regneeksempel: bare ett tall må svikte

En bolig verdt 4 millioner. Søkeren vil låne 3,4 millioner, har 650 000 kroner i årsinntekt og 350 000 kroner i annen gjeld.

Belåningsgraden er god. Det er gjeldsgraden som velter saken, og avslagsbrevet sier ingenting om hvilken av dem det var.

Merk hva som skal til for å lukke gapet. Fjernes hele den andre gjelden på 350 000, er samlet gjeld 3,4 millioner, altså fortsatt 150 000 over taket. Søkeren må både rydde bort den andre gjelden og redusere lånet med 150 000 for å komme under.

Det er en helt annen samtale enn «du fikk avslag». Og den kan du bare ha hvis du vet hvilket tall det gjaldt.

Retten din

Det som ikke er et tall, og hva du kan kreve

Én ting til kan stoppe en søknad, og den står ikke i noe regnestykke.

Datatilsynet bruker akkurat denne situasjonen som sitt eget eksempel: søker du om banklån på nett, avgjør nettstedet lånesøknaden din der og da. Det er en automatisert avgjørelse.

Og der har du en rettighet de færreste kjenner.

Du har rett til ikke å være gjenstand for en avgjørelse som utelukkende er basert på automatisert behandling, når avgjørelsen har rettsvirkning for deg eller i betydelig grad påvirker deg. Et avslag på boliglån er nettopp en slik avgjørelse.

Retten er ikke absolutt. Den gjelder ikke når den automatiske avgjørelsen er nødvendig for å inngå eller oppfylle en avtale med deg, når den er tillatt i lov, eller når du har gitt uttrykkelig samtykke. Men også da skal det være tiltak på plass som verner deg, blant annet at en person kan vurdere saken, og at du kan gi din side av den og bestride avgjørelsen.

I praksis betyr det at du kan be om at et menneske ser på saken din. Det er ikke en tjeneste banken gjør deg. Det er noe regelverket forutsetter skal finnes.

Hva som stopper en automatisk vurdering, vet vi ikke i detalj. Modellene er bankenes egne, og vi kjenner dem ikke. Datatilsynet oppgir at betalingsanmerkninger, for lav inntekt eller for stor gjeld, eller en kombinasjon, gir risiko for høyere rente eller avslag. Ansettelsesform nevnes ofte i praksis, og der er det verdt å merke seg at forskriften ikke nevner ansettelsesform med ett ord. Se boliglån som vikar.

Har du en anmerkning som er gjort opp, men fortsatt får nei, er det ofte en helt egen mekanikk. Se anmerkningen er slettet, men banken sier fortsatt nei.

Vanlig bekymring

Blir avslaget registrert noe sted?

Dette stopper mange fra å prøve igjen, så det er verdt å si klart.

Når en bank kredittvurderer deg, får den utlevert opplysninger om inntekt, gjeldsgrad, eventuelle betalingsanmerkninger og frivillige pantsettelser, samt kredittverdighet. Det er det bildet banken kjøper.

Etterpå får du et gjenpartsbrev fra kredittopplysningsforetaket. Hva brevet skal inneholde, og hvordan du bruker det til å finne registreringer som ligger igjen etter et oppgjort krav, står i anmerkningen er slettet, men banken sier fortsatt nei.

Her er det som betyr noe for deg som nettopp fikk avslag. Legg merke til hva brevet viser, og hva det ikke gjør. Det viser at en kredittvurdering er gjort, hvem som bestilte den og når. Utfallet står ikke der. Et avslag er ikke en betalingsanmerkning, og det legges ikke inn i kredittopplysningsregisteret som en negativ opplysning.

Merk hvem som står som mottaker. Det er virksomheten som bestilte kredittvurderingen, og den som bestiller må kunne vise til et gyldig rettslig grunnlag. Mottakeren er ikke nødvendigvis den samme som ga deg avslaget, så det er verdt å lese navnet.

Én ting til: får du gjenpartsbrev uten å forstå hvorfor, kan det være et tegn på snoking eller identitetstyveri. Da bør du kontakte den som bestilte vurderingen og spørre.

Praktisk

Hva du gjør nå

Seks steg, i denne rekkefølgen.

1. Regn belåningsgraden. Pantegjeld delt på boligens verdi. Over 90 prosent for et nedbetalingslån, eller over 60 for et rammelån, er det verdien eller lånebeløpet som må endres.
2. Regn gjeldsgraden. Årsinntekt ganget med fem, minus all gjeld inkludert hele kredittrammer.
3. Se på betjeningsevnen. Har du dyr usikret gjeld, er det den som testes hardest.
4. Sjekk verdigrunnlaget. Brukte banken et automatisk anslag, kan en vurdering fra megler gi et annet tall.
5. Finn gjenpartsbrevet. Det viser hvilke opplysninger som ble utlevert, og til hvem.
6. Be om en manuell vurdering hvis avgjørelsen ble tatt automatisk. Det er en rettighet, ikke en tjeneste.

Er det ett tall som mangler litt, er det en plan. Er det tre av fire, er det en annen situasjon, og da er det bedre å vite det nå.

Ærlig

Når tallene ikke går opp

Ligger du over på flere av grensene samtidig, og inntekten ikke bærer et samlet lån, finnes det ikke et lån som løser det. Da er et nytt lån ikke hjelp.

Gratis veiledning fra NAV økonomi- og gjeldsrådgivning på 55 55 33 39 er riktig sted å begynne. Er gjelden blitt uhåndterbar, finnes gjeldsordning gjennom namsmannen. Se gjeldsordning.

Er det derimot ett tall som mangler, og du eier bolig med ledig verdi, er saken verdt å se på hos en bank som vurderer manuelt.

Kort oppsummert

• Tre av tallene står i regelverket: belåningsgrad, gjeldsgrad og betjeningsevne
• Det fjerde er boligens verdi, som banken setter forsiktig og selv
• Grensene er hovedregler. Bankene kan avvike innenfor fleksibilitetskvoten
• 90 prosent gjelder nedbetalingslån. For rammelån er grensen 60
• Årsinntekt betyr personinntekt slik forskriften definerer den, ikke nødvendigvis det samme som bruttolønn
• Hele kredittrammen teller i gjeldsgraden, ikke saldoen
• Betjeningsevnen testes på samlet gjeld. Ved fastrente regnes den fra utestående beløp ved fastrenteperiodens slutt
• Et avslag er ikke en betalingsanmerkning og registreres ikke som en negativ opplysning
• Ble avgjørelsen tatt automatisk, kan du be om at et menneske vurderer saken
• Bare ett av tallene må svikte for at søknaden ryker

Ofte stilte spørsmål

Kilder

• Lovdata, utlånsforskriften (forskrift 9. desember 2020 nr. 2648). Belåningsgrad på maksimalt 90 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for nedbetalingslån og 60 prosent for rammekreditter, at alle lån med pant i boligen inkludert fellesgjeld teller med, gjeldsgrad på maksimalt fem ganger årsinntekt der årsinntekt betyr personinntekt slik skatteloven definerer den eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag, betjeningsevne ved en renteøkning på tre prosentpoeng med et gulv på syv prosent, at renteøkningen ved fastrentelån beregnes av beløpet som er utestående ved utløpet av fastrenteperioden, at full utnyttelse av rammekreditter legges til grunn, og fleksibilitetskvoten.
• Regjeringen.no, temaside om utlånsforskriften. At reguleringen fra 2023 også omfatter lån med pant i annet enn bolig.
• Datatilsynet, om kredittvurdering. Hvilke opplysninger en kredittvurdering omfatter, at betalingsanmerkninger, for lav inntekt eller for stor gjeld gir risiko for høyere rente eller avslag, at den som bestiller må kunne vise til et gyldig rettslig grunnlag, og at et gjenpartsbrev du ikke forstår kan være tegn på snoking eller identitetstyveri.
• Datatilsynet, om rettigheter ved automatiserte avgjørelser. At en lånesøknad avgjort på nett er en automatisert avgjørelse, retten til ikke å være gjenstand for en avgjørelse som utelukkende er automatisert, unntakene fra den, og kravet om tiltak som at en person kan vurdere saken.
• Lovdata, personopplysningsloven med personvernforordningen.