Finansieringsbevis uten fast jobb

Begrepet

Hva er egentlig et finansieringsbevis?

Et finansieringsbevis er en skriftlig bekreftelse fra banken på hvor mye du kan låne. Du bruker det til å vise megler og selger at finansieringen er på plass.

Det er verdt å være presis på hva det ikke er.

Det er ikke et lån. Det er en forhåndsvurdering basert på det banken vet om økonomien din den dagen beviset ble skrevet ut.

Det er ikke evig. Bevisene har en utløpsdato, og banken vurderer på nytt når du ber om fornyelse. Datoen står på beviset ditt.

Det er ikke ubetinget. Banken tar forbehold. Endrer inntekten eller gjelden din seg, kan beløpet endres. Boligen du byr på skal også vurderes, og en bolig med lav takst eller uvanlige heftelser kan gjøre at banken justerer.

For de fleste med fast lønn er dette teori. For deg med uregelmessig inntekt er det ikke det.

Regelverket

Krever regelverket fast jobb?

Nei. Det står ingenting om ansettelsesform i regelverket for bankenes utlånspraksis.

Kravene er tre: hvor mye av boligverdien lånet utgjør, hvor stor samlet gjeld er i forhold til inntekten din, og om du tåler en renteøkning. Ingen av dem handler om hva slags kontrakt du har.

Sier en bank nei fordi du er vikar eller frilanser, er det bankens egen praksis, ikke et lovkrav. Hele resonnementet står i boliglån som vikar.

Tallene

Hva regner banken på?

Tre grenser avgjør: et nedbetalingslån med pant i bolig skal ikke overstige 90 prosent av boligens verdi, samlet gjeld skal ikke overstige fem ganger årsinntekt, og du skal tåle en renteøkning på tre prosentpoeng. Alle tre er hovedregler bankene kan avvike fra innenfor fleksibilitetskvoten, og ingen av dem nevner ansettelsesform. Alle fire tallene, med regneeksempel og hva «årsinntekt» betyr, står i avslag på boliglån: de fire tallene, og hva som teller som inntekt når du er selvstendig næringsdrivende står i boliglån som selvstendig næringsdrivende.

Forklaringen

Hvorfor stopper søknaden likevel?

Fordi banken skal vurdere om inntekten din er stabil nok til å bære lånet over tid, og det er en skjønnsvurdering.

Med fast lønn er den vurderingen enkel. Med vikariater, oppdrag eller næringsinntekt må banken se på historikk i stedet for på en kontrakt. Da teller sammenhengen over flere år mer enn hva som står i papiret du har akkurat nå.

Det er også praktisk: en søknad som skal vurderes manuelt tar lengre tid enn en som går gjennom automatisk. Det betyr noe når du planlegger.

Kjernen

Beviset binder ikke banken. Budet binder deg

Dette er artikkelens viktigste avsnitt.

Et finansieringsbevis er bankens anslag. Det er ikke et bindende tilsagn, og banken kan justere beløpet hvis forutsetningene endrer seg.

Budet ditt er noe helt annet. Blir budet akseptert innen fristen, er avtalen bindende. Det finnes ingen angrerett ved kjøp av fast eiendom i Norge.

Legger du inn bud uten forbehold og banken senere ikke innvilger lånet, er det din risiko. Selger kan legge boligen ut på nytt, og blir den solgt for mindre enn budet ditt, kan du bli holdt ansvarlig for differansen.

Med fast lønn er avstanden mellom beviset og det endelige lånet som regel liten. Med uregelmessig inntekt er den større, fordi mer av vurderingen er skjønn. Det er derfor dette avsnittet er viktigere for deg enn for naboen med offentlig fast stilling.

Valget

Bør du ta forbehold om finansiering?

Et finansieringsforbehold betyr at budet bare gjelder hvis banken innvilger lånet. Det er den ene måten å beskytte seg på.

Prisen er at budet blir svakere. Selgere aksepterer sjelden bud med forbehold når de har alternativer uten, og meglere fraråder det ofte. I en budrunde med flere interesserte kan forbeholdet i praksis koste deg boligen.

Reglene for budgivning krever at bud gis skriftlig, og skriftlighetskravet gjelder også budforhøyelser. Et bud bør inneholde eventuelle forbehold, for eksempel usikker finansiering.

Vår erfaring med hvordan det slår ut i praksis: en budforhøyelse er et nytt bud. Står ikke forbeholdet i den, har du gitt et bud uten forbehold. Ta det med hver gang.

Alternativet er å vente med å by til finansieringen er endelig avklart. Det betyr at du lar noen boliger gå. For mange med uregelmessig inntekt er det den billigste forsikringen som finnes.

Reglene for budgivning står samlet i forbrukerinformasjonen om bolighandel, som Forbrukerrådet står bak sammen med bransjen.

Praktisk

Hva gjør du før budrunden?

Seks steg.

1. Regn ut gjeldstaket ditt selv. Årsinntekt ganget med fem, minus all gjeld du har. Husk hele kredittrammer. Se kredittrammen du ikke bruker, teller som gjeld.
2. Rydd bort ubrukte kredittrammer før du søker. Det er det raskeste du kan gjøre med tallene dine.
3. Samle inntektshistorikken. Skattemeldinger for de siste årene sier mer om stabilitet enn en kontrakt gjør.
4. Søk tidlig. En sak som må vurderes manuelt tar lengre tid enn en automatisk.
5. Spør banken hva beviset forutsetter. Hva skal til for at beløpet justeres ned? Svaret er verdt å ha skriftlig.
6. Sjekk utløpsdatoen før du går på visning. Er beviset i ferd med å gå ut, be om fornyelse først.

Vårt område

Eier du allerede bolig?

Da er situasjonen din en annen, og det er her vi kan hjelpe.

Skal du kjøpe ny bolig før den gamle er solgt, er det mellomfinansiering det handler om, ikke et vanlig finansieringsbevis.

Er problemet at gammel gjeld spiser gjeldstaket ditt, er rekkefølgen omvendt av det de fleste tror. Rydd først, kjøp etterpå. Dyr usikret gjeld som flyttes inn i boligen din senker månedsbeløpet og frigjør rom under taket på fem ganger inntekt. Se refinansiering med pant i bolig.

Har du fått avslag og ikke vet hvorfor, står de vanligste grunnene under lån etter avslag.

Er inntekten for lav til å bære et lån i det hele tatt, sier vi det rett ut. Da er gratis veiledning fra NAV økonomi- og gjeldsrådgivning på 55 55 33 39 riktig sted å begynne.

Kort oppsummert

• Regelverket krever ikke fast jobb. Kravene er egenkapital, gjeldsgrad og betjeningsevne
• Et finansieringsbevis er bankens anslag, ikke et bindende tilsagn
• Budet ditt er bindende når det er akseptert. Det finnes ingen angrerett ved boligkjøp
• Byr du uten forbehold og banken sier nei, er det din risiko
• Bud skal gis skriftlig, og skriftlighetskravet gjelder også budforhøyelser. Ta forbeholdet med hver gang
• Grensene er hovedregler. Bankene kan avvike innenfor fleksibilitetskvoten
• Eier du allerede bolig, er rekkefølgen ofte å rydde først og kjøpe etterpå

Ofte stilte spørsmål

Kilder

• Lovdata, utlånsforskriften (forskrift 9. desember 2020 nr. 2648). Belåningsgrad på maksimalt 90 prosent for nedbetalingslån, gjeldsgrad på maksimalt fem ganger årsinntekt, definisjonen av årsinntekt, betjeningsevne ved en renteøkning på tre prosentpoeng med gulv på syv prosent, at full utnyttelse av rammekreditter legges til grunn, og fleksibilitetskvoten.
• Lovdata, avtaleloven. At en avtale er bindende når aksept er kommet frem innen fristen.
• Forbrukerrådet, forbrukerinformasjon om budgivning, utarbeidet sammen med bransjeorganisasjonene. At en aksept som er kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp gir en bindende avtale, at det ikke finnes angrerett ved kjøp av fast eiendom, at alle bud skal inngis skriftlig og at skriftlighetskravet også gjelder budforhøyelser, og at et bud bør inneholde eventuelle forbehold.
• NAV, økonomi- og gjeldsrådgivning.